通常損耗の負担は誰がする？

紹介判例：最判平成17年12月16日判時1921号61頁

１　事案の概要

※通常損耗：賃借人の通常の使用により生じる損耗（例：冷蔵庫の後壁部の電気やけ）

特別損耗：賃借人の故意・過失、その他通常の使用を超えるような使用による損耗（例：不注意による壁に穴を開けてしまった）

２　問題点

①通常損耗の原状回復にかかる修補費用を、賃借人に負担してもらえるのはどのような場合か？

⇒前提として、通常損耗に係る投下資本の減価回収については、賃貸人は賃料に含ませて行うのが通常であるため、賃借人に対して通常損耗の原状回復費用を負担させるのは賃料との二重の負担を強いることになるのではないか、という問題意識があります。

②本件事情の下では、通常損耗に係る収保費用を賃借人に負担させることはできるか？

３　裁判所の判断

①について、賃借人が通常損耗について負担を負うのは、賃借人が負担することとなる通常損耗の範囲について、「賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか」、「賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められる」など、「その旨の特約（通常損傷修補特約）が明確に合意されている場合」である、としました。

②について、本件の賃貸借契約書の原状回復費用に関する条項及び、同条項に置いて引用する負担区分表の賃借人が補修費用を負担する補修対象部分の記載からは一義的に明白といえない、としました。また、賃貸人が行った入居説明会における原状回復に関する説明でも、上記の範囲を明らかにする説明はなかったので、賃借人が上記損耗について原状回復義務を負う旨の特約が成立しているとはいえない、と結論付けました。

４　判断のポイント

まず、通常損耗の原状回復にかかる修補費用は、賃借人が負担する特約を有効に締結することは可能です！

ただし、特約を有効に成立させるためには、ア）賃貸借契約書の中で、負担すべき内容や範囲を具体的に明記するか、イ）賃貸人が口頭で説明して、それを賃借人が明確に認識して、契約の内容としたと認められることが必要です。

→本件ではどちらも認められませんでした。本件事案における程度の契約書の記載、説明では具体的明記や明確な認識がないと判断されるということになります。

次項で、本件事案ではどのような記載、説明がされたのか確認しておきましょう。

５　本件の詳細

（１）契約書の記載

賃貸借契約書には、賃借人は住宅を明け渡すときに、本件負担区分表に基づき補修費用を賃貸人の指示により負担しなければならない旨の記載がありました。

本件負担区分表は以下のような記載でした。

※破損：こわれていたむこと。また、こわしていためること。
汚損：よごれていること。または、よごして傷つけること。
という注釈が付けらていた。

以上の記載について、裁判所の認定では、契約書自体には通常損耗修補特約の内容が具体的に明記されておらず、また負担区分表の文言からは、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白とはいえないとされました。
「生活することによる（汚損・破損）」との記載があっても、それが通常損耗を意味するとは限らないという判断を示したといえます。

（２）説明

契約を締結する前に、賃貸人が居住希望者に約1時間半の入居説明会を行い、負担区分表を交付していました。裁判所は、この説明会において負担区分表の個々の事項を説明した訳ではないとして、通常損耗修補特約の明確な認識は認められないとしました。本件とは異なり、説明会において、負担区分表の個々の事項を説明し、通常損耗部分を賃借人の負担とする趣旨であることを明確に説明していれば、特約が認められた可能性があります。