①本件サブリース契約に借地借家法32条1項は適用されるのか？

→本件サブリース契約の性質は？

②仮に適用があるとしても、賃料自動増減特約をで適用を排除できないのか？

③仮に適用されるとしたら、いつから適用（減額）されるか？

３　裁判所の判断

①について

本件サブリース契約はその合意内容からみて、賃貸借契約であるとしました。したがって、借地借家法32条が適用されることになります。

②について

借地借家法32条1項は強行法規であるため、本件賃料自動増額特約によってもその適用を排除できないとしました。

③について

賃貸借契約の当事者は、契約に基づく使用収益の開始前に、当初賃料の額の増減を求めることはできないと判断しました。

４　判断のポイント

（１）サブリース契約の合意内容が、土地所有者は、転貸させる部分を不動産会社に使用収益させ、そして不動産会社はその対価として、土地所有者に賃料を支払うというものでした。

→この契約内容であれば、サブリース契約は「賃貸借契約」と判断されることになります。

すなわち、借地借家法の適用があるということになります。

（２）借地借家法は強行法規であるので、特約によっては排除できないとされました。

（３）借地借家法32条1項に基づく賃料増減額請求権は、建物の使用収益が開始された後において、賃料の額が、経済事情の変動や近隣の同種の建物の賃料と比べて不相当となったときに、将来に向かって賃料等の増減額を求めるものであると判断しました。

→建物の使用収益開始前に賃料の増減額を求めることはできないことになります。

５　本件の詳細

（１）本件のサブリース契約は、まさに裁判所がいう契約内容であったので、賃貸借契約とされました。

（２）本件賃料自動増額特約や見直し条項は、借地借家法32条1項の適用に影響を与えるものではないとされました。

（３）第一次減額請求については、建物建設中になされたものであって、不動産収益会社は使用収益しているとはいえないので、減額請求権の行使は認められませんでした。

（４）第二次減額請求の当否については、第一次減額請求を前提にできないため、高等裁判所に差し戻して判断するとされました。